14 ottobre 2020

Se il mediatore non ha svolto alcuna prestazione, la clausola che gli attribuisce comunque il diritto al compenso è vessatoria.

Questo è il principio affermato dalla Corte di Cassazione civile nella sentenza n. 19565/2020.

I venditori di un immobile si rivolgevano ad una società immobiliare, affidando al mediatore l’incarico di alienare il bene di loro proprietà. Nel contratto di incarico era contenuta una clausola che autorizzava le parti a recedere anticipatamente dal contratto, previa corresponsione all’altra parte di una penale per il recesso dell’1% sul valore di vendita dell’immobile. I venditori esercitavano poi il recesso anticipato, non ritenendo congruo il prezzo di messa in vendita del loro immobile, ed il mediatore con decreto ingiuntivo pretendeva il pagamento della penale dell’1% del valore del bene. I venditori opponevano il predetto decreto ingiuntivo, ritenendo vessatoria la clausola che imponeva la penale dell’1% in favore del mediatore e denunciavano il significativo squilibrio del contratto nella predetta clausola che prevedeva un pagamento del mediatore pur non avendo lo stesso svolto alcuna attività in loro favore. Lo squilibrio contrattuale era avvalorato dal fatto che il compenso in caso di alienazione dell’immobile era pattuito nell’1,5% del valore dell’immobile, e pertanto appariva ancora più sproporzionata la richiesta dell’1% del valore del bene senza aver compiuto alcuna attività e solo in ragione del recesso dal contratto.

L’opposizione al decreto ingiuntivo veniva accolta in primo grado dal Giudice di Pace ma poi ribaltata dal Tribunale in funzione di giudice di appello. I venditori hanno quindi  presentato ricorso per Cassazione, invocando in particolare l’art. 33 del Codice del Consumo  che prevede la nullità della clausola che imponga al consumatore inadempiente, il pagamento di una somma eccessiva a titolo di risarcimento o clausola penale.

La Corte di Cassazione, compie nella sentenza in commento una articolata disamina del Codice del Consumo e della normativa europea a tutela del consumatore, delineando l’ambito soggettivo ed oggettivo di applicazione dello stesso. In particolare la Corte di Cassazione richiama l’applicazione diretta, in quanto norma di ordine pubblico e imperativa, dell’art. 6 paragrafo 1 della direttiva 93/13 che prevede che le clausole abusive non vincolano il consumatore quando determinano un significativo squilibrio a danno dello stesso.

La Corte precisa, poi che lo squilibrio contrattuale debba essere valutato non solo in riferimento al valore economico delle singole prestazioni delle parti, ma avendo riguardo all’insieme dei diritti e degli obblighi del complessivo regolamento contrattuale.

La Corte richiama anche un precedente (Cass. civ. sez. III del 03/22/2010 n. 22357) che definisce vessatoria la clausola che attribuisca al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di mancata conclusione del contratto di vendita, quando non essa non preveda  un meccanismo di adeguamento della provvigione all’attività espletata al momento del recesso. La prestazione del mediatore consiste infatti nell’attività di ricerca di terzi interessati all’affare, e la provvigione deve essere commisurata al tempo ed all’attività in tal senso svolta dal mediatore. Pertanto in caso di recesso dal contratto di mediazione prima della conclusione dell’affare, il compenso del mediatore deve risultare proporzionato all’attività effettivamente  prestata. Il sinallagma non è rispettato invece nel caso in cui a fronte di nessuna prestazione da parte del mediatore, egli pretenda il pagamento della penale in virtù dell’esercizio del semplice recesso di controparte. In questo modo infatti si creerebbe a favore del mediatore una rendita di posizione, perchè in via automatica e svincolata dallo svolgimento di attività di ricerca di persone interessate all’affare, egli percepirebbe comunque un compenso. La clausola contrattuale è quindi certamente abusiva se prevede il compenso del mediatore in modo automatico per il solo esercizio del diritto di recesso e senza che sia parametrica all’effettiva attività svolta.
Tratto da Altalex