Contratti di locazione a canoni crescenti

Viene spesso posta la domanda se sia lecito nell’ambito di un contratto di locazione pattuire che il canone possa essere previsto in via ridotta per i primi anni di contratto salvo poi crescere col tempo. 

Si tratta di una prassi che si rinviene più frequentemente per i contratti di locazione di tipo commerciale. 

Ciò può avvenire, per esempio, nell’intento di agevolare il conduttore nella fase iniziale dell’avvio dell’attività imprenditoriale o professionale. In altri casi la riduzione è giustificata a fronte dell’accollo da parte dell’inquilino di spese di ristrutturazione dell’immobile che dovrebbero essere sostenute dal proprietario. Tale prassi è legittima?

Il principio generale è che il canone di locazione è liberamente pattuito tra le parti e deve risultare da un contratto scritto e registrato. Ciò che è considerato illecito – a norma dell’art. 13 della L. n. 431/1998 – è un accordo volto a determinare un canone superiore a quello che viene indicato dal contratto.

La risposta affermativa al quesito si rinviene nell’analisi della giurisprudenza dei tribunali e della Corte di Cassazione, che si sono pronunciati in modo consolidato circa la legittimità delle clausole di aumento graduale del canone di locazione. Come detto in materia viene ritenuta sovrana la volontà delle parti. Ciò che deve risultare dal contratto è la predeterminazione della misura finale del canone a cui si giungerà con aumenti frazionati.
Al riguardo si citano due pronunce della Cassazione (n. 5849 del 24/03/2015 e la n. 8669 del 4 aprile 2017) che hanno ritenuto valida la pattuizione di un canone crescente. Ciò evidentemente vale anche sotto il profilo fiscale; di conseguenza il canone così indicato nel contratto registrato costituisce, in ciascuna annualità, la base imponibile per la determinazione dell’imposta di registro nonché per le imposte sui redditi. 

E per le locazioni abitative?

Qui a differenza che per le locazioni commerciali non si rinviene una giurisprudenza consolidata.
I principi dovrebbero però essere i medesimi. A quanto consta, al momento l’unico precedente che si rinviene è una sentenza del Tribunale di Milano del 4 marzo 2013 che ha affermato la legittimità anche nelle locazioni per uso abitativo della pattuizione contrattuale di aumenti del canone graduali e differenziati nel tempo, purché l’accordo trovi giustificazione in relazione a determinati fatti o vicende che hanno avuto incidenza sull’assetto economico del rapporto, quali possono essere particolari esigenze del conduttore.