Sospensione pignoramento immobiliare e rinegoziazione del mutuo                                                                                20 maggio 2022  

L’art. 41 bis L.n. 157/2019, come modificato dall’art. 40 ter L.n. 69/2021, ha introdotto un’importantissima possibilità per i debitori esecutati: quella di chiedere la rinegoziazione del mutuo azionato con il pignoramento immobiliare fino a 30 anni ed ottenere così l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare.

La rinegoziazione dei mutui prevista dall’art. 41 bis L.n. 157/2019 è una normativa molto particolare e prevede numerosi requisiti di accesso nonché un procedimento peculiare per essere richiesta.

Ovviamente la norma è destinata a tutti quei debitori che hanno subito un pignoramento immobiliare della prima casa (abitazione principale) dalla Banca che, anni prima, gli aveva concesso il mutuo per acquistare la casa iscrivendo ipoteca.

Quali sono i requisiti per chiedere la rinegoziazione del mutuo?

Il richiedente (debitore esecutato) deve essere un consumatore.

La norma, pertanto, non si applica alle persone giuridiche (società, associazioni, cooperative etc..etc..).

Il creditore che ha promosso il pignoramento deve essere una Banca, un intermediario finanziario, una società veicolo, o una società costituita ai sensi della legge sulle cartolarizzazioni;

L’immobile pignorato, su cui grava ipoteca, deve costituire l’abitazione principale del debitore richiedente (quella in cui vive con la sua famiglia!)

L’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8, A9 e non deve avere le caratteristiche di lusso di cui al DM n. 1072 del 2 agosto 1969

Il pignoramento deve essere stato notificato entro il 21 marzo 2021

La richiesta di rinegoziazione deve essere presentata entro il 31 dicembre 2022

Il debito complessivo, per il solo capitale,( ai sensi dell’art. 2855 c.c.) nell’ambito della procedura esecutiva immobiliare non deve essere superiore ai 250.000 euro con riferimento alla sola quota del capitale.

Oltre ai suddetti requisiti, occorre che il richiedente debitore abbia pagato il 5% del capitale finanziato.

Una volta verificata la presenza di tutte le condizioni previste dalla norma, occorre che il debitore richiedente invii al suo creditore un’ offerta di rinegoziazione che sia rispettosa dei parametri della norma.

Lo stesso art. 41 bis L.n. 157/2019 infatti spiega che il debitore richiedente può offrire:

1) se l’immobile è già all’asta, l’offerta deve essere pari al prezzo base dell’asta ridotto del 25% (ossia il prezzo minimo al quale l’immobile sarebbe aggiudicabile ai sensi dell’art. 571 cpc),

2) se l’immobile è stimato ma non è stata fissata la prima asta l’importo da offrire è quello di stima (se l’asta è stata fissata anche se fosse la prima, il prezzo è quello di cui al punto 1, quindi quello di stima con la riduzione del 25% )

3) nel caso in cui il debito residuo sia inferiore al valore dell’immobile anche con la riduzione del 25% va offerto l’intero importo del debito residuo comprensivo di spese di pignoramento e di interessi (interessi contrattuali per le due annate anteriori al pignoramento e per quella in corso al momento del pignoramento e interessi legali per le annate successive)

Una volta verificata la presenza dei requisiti, avuta ben chiara l’offerta da presentare, ai sensi del punto precedente, occorrerà proporre una modalità di restituzione che sia rispettosa della norma.

A tal proposito l’articolo 41bis L.n. 157/2019 prescrive che la restituzione deve avvenire con un rateizzo di minimo 10 anni e massimo 30 anni.

Ulteriore limite è quello dell’età del richiedente che, sommata al tempo del finanziamento, non deve superare gli ottanta anni.

Ultimo tassello, ma non per importanza, per presentare una richiesta di rinegoziazione che sia meritevole di accoglimento è necessaria la presenza del merito creditizio.

La proposta di rinegoziazione per essere accettata deve, ovviamente, confrontarsi con l’affidabilità economica del richiedente.

In questo senso non esiste un criterio normativo; si può ritenere che un rapporto equo tra la rata proposta con la rinegoziazione e il reddito prodotto dal richiedente debba essere intorno ad 1/3.

Non trascurabile, da questo punto di vista, è la possibilità, prevista dalla norma, di introdurre nella richiesta di rinegoziazione un terzo garante che si faccia carico della richiesta di rinegoziazione e/o rifinanziamento.

Nel caso in cui sia il terzo a chiedere la rinegoziazione (perché magari il debitore esecutato non ha reddito o il suo reddito non sarebbe idoneo a sostenere la rata richiesta) è a questi, e alla sua posizione reddituale, che si deve fare riferimento per la valutazione del rapporto rata- reddito.

Una volta verificata la presenza di tutti i presupposti, individuata l’offerta e la modalità di restituzione, e appurato che il rapporto rata-reddito sia equo, occorrerà inviare la richiesta di rinegoziazione e, successivamente, depositare l’istanza di sospensione.

La richiesta di rinegoziazione, contenente la presenza di tutti i requisiti, l’offerta, la modalità di restituzione, i dati del richiedenti (anche reddituali) andrà inviata, a mezzo pec, al creditore procedente dell’esecuzione immobiliare e, per conoscenza, all’avvocato di questi (per scaricare il modello di richiesta di rinegoziazione si veda più avanti).

Inviata la richiesta di rinegoziazione, andrà depositata l’istanza di sospensione al giudice dell’esecuzione.

La norma, infatti, consente al debitore esecutato che abbia già fatto richiesta di rinegoziazione di ottenere n. 6 mesi di sospensione del pignoramento immobiliare al fine di portare avanti le trattative sia con il creditore richiesto della rinegoziazione sia con banche terze (le quali potrebbero rifinanziare l’importo).

Per ottenere la sospensione semestrale non è necessario che la Banca risponda.

Il semplice invio di una richiesta di rinegoziazione (che sia rispettosa della norma) è condizione necessaria e sufficiente per ottenere la sospensione del pignoramento fino ad un massimo di sei mesi.

La richiesta di rinegoziazione, così come l’istanza di sospensione, non prevede il pagamento di alcun contributo unificato e/o diritto di cancelleria.

Gli unici costi sono quelli per l'assistenza del legale che si occupi di predisporre nel modo più opportuno sia la richiesta alla banca perché possa essere accettata e sia l’istanza di sospensione al giudice dell'esecuzione, rispettosa di tutti i requisiti e con le più adeguate motivazioni per evitare un rigetto.