Pignoramento della prima casa

Il regime dell'impignorabilità della prima casa è stato introdotto nel 2013 dal decreto n.69/2013 (convertito dalla L. 9 agosto 2013 n. 98) che, attraverso l'art. 52 comma 1 lettera g) ha modificato l'art. 76, comma 1 del D.P.R 602/1973 "Disposizioni sulla riscossione delle imposte sul reddito"

E' bene chiarire che i limiti alla pignorabilità riguardano solo il Fisco non dunque altri creditori. L'unico soggetto a non poter pignorare (alle condizioni di seguito indicate) è l'agente di riscossione, che dopo la soppressione di Equitalia, dal luglio 2017, è l'Agenzia delle Entrate.

Una banca o una finanziaria o altro creditore con cui si sia contratto un debito non è vincolato alla normativa citata.

Un chiarimento prima di entrare nel dettaglio della disciplina è doveroso. Troppo spesso si assiste infatti ad un utilizzo improprio del termine "prima casa" in riferimento alla sua impignorabilità.

In realtà è sufficiente leggere il testo dell'art. 76 del D.P.R 602/1973 per sciogliere ogni dubbio. Esso prevede infatti che "l'agente della riscossione non può procedere all'espropriazione “dell'unico immobile" di proprietà' del debitore.

Quindi ad essere impignorabile da parte dell'Agenzia delle Entrate è l'unico immobile e non la “prima casa”. Un esempio può risultare utile a comprendere meglio. Nel caso in cui un contribuente abbia dei debiti con il Fisco e sia intestatario di due immobili (prima casa più una casa per le vacanze), il creditore può aggredire entrambi. Ed ancora: se il contribuente è intestatario della casa in cui abita e possiede un appezzamento di terra, dal momento che anche questo è un immobile, l'abitazione può essere pignorata perché non è "l'unico immobile" di sua proprietà.

Ed ancora: il contribuente ha solo una casa e riceve in eredità una quota di un immobile da dividere con altri eredi: in tal caso il fisco potrà pignorargli entrambi i beni a meno che egli non rinunci a uno dei due.

Una ulteriore precisazione. Affinché l'unico immobile sia impignorabile è necessario che abbia destinazione catastale abitativa, corrisponda al luogo in cui il contribuente ha fissato la propria residenza, non sia catastalmente classificato come villa (A8), castello (A9) e non possieda i requisiti della casa di lusso. Discorso diverso per quanto riguarda garage, cantine, box e tutte le pertinenze dell'abitazione, le quali, anche se accatastate autonomamente, non privano l'immobile del requisito della "unicità".

Nel caso il contribuente abbia più immobili esistono comunque altri limiti ai quali soggiace il Fisco per poter procedere col pignoramento.

In primo luogo il debito del contribuente dev'essere superiore a € 120.000. In secondo luogo occorre che il valore complessivo degli immobili sia pari ad almeno120mila euro .

Quando non ricorrono queste condizioni - debito o somma del valore degli immobili di proprietà inferiore a 120.000 - l'Agenzia delle Entrate non potrà procedere al pignoramento della casa, cioè non potrà avviare la procedura esecutiva per la vendita all’asta e la definitiva espropriazione attraverso il Tribunale.

Il Fisco potrà invece iscrivere ipoteca (che è cosa diversa dal pignoramento perché non porta allo spossessamento dell'immobile) ma solo per un debito del contribuente pari ad almeno 20mila euro.

In conclusione alcuni esempi per riassumere e chiarire .

Il contribuente ha 2 o più immobili, ma un debito con il fisco di 15mila euro; tali beni sono al sicuro ed egli non deve temere né ipoteche, né pignoramenti (da parte dell'Agenzia delle Entrate).

Il contribuente ha un debito oltre i 20mila euro e due immobili di proprietà; può subire – su uno dei due – l’iscrizione di un’ipoteca, ma nessun immobile sarà pignorato.

Il contribuente ha un debito di 150mila euro e un solo immobile: non deve temere nulla se in tale casa vi ha fissato la residenza, è accatastata a civile abitazione e non è di lusso.

Il contribuente ha un debito di 200mila euro e più di un immobile: tutti possono essere ipotecati e pignorati.