Condomino moroso: la sospensione dei servizi (acqua,riscaldamento)                                             3 febbraio 2022   

L’art. 63 disp. att. c.c.. così come rivisto dalla l.220/2021, legittima l’amministratore di condominio a sospendere al condomino moroso nel pagamento dei contributi (per un periodo di almeno sei mesi ) la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Pur nel silenzio della legge, i servizi forniti dal Condominio si classificano in essenziali e non essenziali e sulla facoltà per l’amministratore di sospendere i primi (es. l'acqua o il riscaldamento) la giurisprudenza non è sempre stata concorde sulla possibilità di esercitarla, al punto da rendere consigliabile per l’amministratore, nel dubbio, di ricorrere anche in via d’urgenza al giudice affinché lo autorizzi alla sospensine: così facendo la sua azione verrà eventualmente legittimata da un provvedimento giurisdizionale.

L’interesse meramente economico del condominio deve trovare dunque un giusto bilanciamento con la preminente tutela del diritto alla salute ex art. 32 Cost. La privazione di una fornitura essenziale per la vita, infatti, può ledere diritti fondamentali delle persone, di rilevanza costituzionale (ad esempio il diritto alla salute tutelato dall'art. 32 della Costituzione). 

Questo in sintesi è il principio che in più occasioni era stato espresso dalla giurisprudenza di merito.

D'altro canto, la legge n. 220/2012 ha innegabilmente reso più stringenti i doveri dell’amministratore verso i morosi, stante il dovere che gli impone l’art. 1129, comma 9, c.c. di procedere alla riscossione forzosa dei contributi condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, facendo uso dei mezzi che gli mette a disposizione l’art. 63 disp. att. c.c.: il tutto aggravato dalla precisa disposizione di cui al comma 12, n. 6, dell’art. 1129 c.c. che lo rende passibile di revoca giudiziaria qualora ometta di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva nel caso di sia stata promossa l'azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al Condominio.

La sospensione dei servizi configura quindi un potere-dovere dell’amministratore, il cui esercizio è legittimo quando la sospensione sia effettuata intervenendo solo sulle parti comuni dell’impianto, senza incidere sulle parti di proprietà esclusiva del moroso.

La norma responsabilizza in tal modo i condomini a provvedere celermente a saldare il dovuto a titolo di contributi condominiali, pena la sospensione di servizi di particolare rilevanza, posto che non di rado accade che il condomino in mora per importi rilevanti continui a beneficiare di servizi suscettibili di godimento separato il cui ingente costo rimane, nelle more dell’espletamento della procedura esecutiva ai loro danni, a carico degli altri condomini in regola con i pagamenti.

Il legislatore, nell’attribuire la facoltà di sospensione all’amministratore, non ha però operato alcuna distinzione tra servizi essenziali e non essenziali, talché spetta al giudice censurare, in base ai principi generali, la legittimità o meno dell’inibitoria disposta dall’amministratore, in modo da impedire la lesione del diritto alla salute, all'incolumità e all'integrità fisica dei condomini privati del godimento del servizio condominiale, così che non si oltrepassi mai quella soglia minima di solidarietà e di rispetto comunque nella gestione dei rapporti condominiali. Il potere si sospensione del servizio è attributo dalla legge all’amministratore in via di autotutela e senza dovere ricorrere preventivamente al giudice, a prescindere dall’entità della morosità.

Questa, in sintesi, è la questione sottoposta al Giudice di Perugia che l'ha risolta con ordinanza del 20 dicembre 2021. Nel caso di specie il condomino si era reso moroso nel pagamento di una consistente quota di contributi condominiali, al punto che, a seguito di due decreti ingiuntivi regolarmente notificatigli, si era dato corso anche ad una procedura di pignoramento presso terzi, andata poi delusa.

Sul presupposto che l’amministratore del Condominio avrebbe potuto procedere autonomamente a sospendere i servizi essenziali in forza del chiaro dettato di cui all’art. 63 disp. att. c.c., il Condominio ha ritenuto prudenzialmente opportuno ottenere, per l’effetto, una specifica autorizzazione ad accedere alla rete condominiale per procedere al distacco delle predette utenze e a sigillare le relative tubature.

L’adito Tribunale di Perugia ha accolto il ricorso con motivazione fondata e condivisibile, soffermandosi, soprattutto, sulla necessità per il giudice, di fronte a simili fattispecie, di riuscire a tutelare il diritto alla salute del condomino moroso garantitogli dall’ art. 32 della costituzione, ma anche quello degli altri condomini solventi che con diligenza provvedono a versare al Condominio le quote di loro competenza e che, in aggiunta, si trovano a dovere sopportare un maggiore esborso per evitare di trovarsi loro stessi soggetti a procedure esecutive da parte dei fornitori del Condominio.